Эксперты подсчитали и сравнили затраты
По данным региональной гильдии риелторов «Южный Урал», в 2022 году стоимость стандартной однокомнатной квартиры в Челябинске выросла на 30%, а ипотечные ставки увеличились до 11,4% (без учета льгот). В этой ситуации перед молодыми семьями встал непростой выбор. Эксперты выяснили, в каком случае выгоднее покупать, а в каком — арендовать квартиру.
Особенности рынка жилья
Ситуация на рынке жилой недвижимости в Челябинске отличается от той, что сложилась в других городах-миллионниках. Объем маткапитала на первого ребенка (586,9 тыс. рублей на первого ребенка) полностью способен покрыть первоначальный взнос по ипотеке, а ежемесячные платежи за аренду сопоставимы с платой за ипотеку.
«В Челябинске все еще можно купить жилье выгоднее, чем арендовать. В декабре семейная пара приобрела квартиру в доме, который сдается в марте 2023 года с чистовой отделкой, по ставке 5,7% за 3 млн 750 тыс. рублей в престижном районе города. Ежемесячный платеж составил 19,5 тыс. рублей на 25 лет. В качестве 15% первоначального взноса использовали материнский капитал. Если эту же квартиру сдать в аренду после получения ключей, то ежемесячный доход составит 22 тыс. рублей, с мебелью и техникой — до 30 тыс. рублей, что полностью перекроет платеж по ипотеке и налоги», — поясняет президент региональной гильдии риелторов «Южный Урал» Наталья Шатрукова.
По словам руководителя отдела по продажам нового жилья агентства «Дан-Недвижимость» Максима Молчанова, однозначно выгоднее покупать новое жилье, если речь о молодой семье с ребенком и есть возможность оформления «семейной» ипотеки под 5,7% годовых с использованием маткапитала в качестве первоначального взноса.
К примеру, молодая семья планирует приобрести «однушку» площадью 32 кв. м стоимостью 2,3 млн рублей в новостройке. Первоначальный взнос составит в этом случае 460 тыс. рублей (покрывается маткапиталом). Семье будет необходимо оформить ипотечный заем на сумму 1 млн 840 тыс. рублей под 5,7% годовых на 20 лет. В этом случае ежемесячный платеж по ипотеке составит 12 866 рублей.
Аналогичную квартиру в спальном районе Челябинска можно арендовать за 13 тыс. рублей в месяц. Получается, что разница по размеру платежа минимальна, но покупка жилья — инвестиции в собственный актив, а не чужой. За 20 лет выплаты ипотеки общая стоимость однокомнатной квартиры составит 3 547 167 рублей. Общие расходы на аренду за 20 лет при сохранении платежа 13 тыс. рублей в месяц (что вряд ли возможно) составят 3 120 000 рублей. То есть переплата при покупке своего жилья составит 430 тыс. рублей, но в собственности будет жилой объект недвижимости.
«В 2022 году арендные ставки при сдаче жилья внаем выросли в среднем на 10%. Если сравнивать по доходу от аренды, срок окупаемости серийной однокомнатной квартиры в панельном доме в 2021 году составлял 11 лет. В 2022 году этот срок увеличился до 12,5 лет. Стоимость аренды хоть и подорожала, но не так сильно, как стоимость квадратного метра в новостройках», — отмечает Наталья Шатрукова.
По ее словам, снять в аренду квартиру стандартной планировки 40 кв. м в Челябинске можно в коридоре от 15 до 25 тыс. рублей в зависимости от качества мебели, наличия техники. При этом большим спросом в 2022 году стали пользоваться квартиры с дорогим ремонтом и со всем необходимым для проживания: люди готовы переплачивать за комфорт, утверждает риелтор.
Аренда добавляет мобильности
Если есть риски для роста инфляции, эксперты не советуют начинать откладывать деньги на первоначальный взнос, поскольку ваши сбережения рискуют обесцениться.
«Сегодня копить нецелесообразно, так как, пока семья копит деньги, цены на квартиры растут и инфляция „съест“ накопления к концу года. Риелторы знают варианты покупки квартир при отсутствии сбережений на первоначальный взнос, более того, многое зависит от выбора банка. Некоторые из них предлагают взнос в размере не более 10%», — знают в региональной гильдии риелторов «Южный Урал».
На банковском вкладе накопить на покупку квартиры за наличные деньги невозможно, на первоначальный взнос можно попробовать при условии размещения на депозите в 2023 году 5 млн рублей под 6,5% годовых. Но если есть «лишние» 5 млн рублей, то и вопрос о первоначалке вряд ли стоит.
Финансисты на покупку жилья в России смотрят более скептично, считая, что любой объект жилой недвижимости — это замороженный пассив, требующий постоянных вложений наличных средств и катастрофически падающий в цене за время эксплуатации. Плюс недвижимое имущество облагается налогами, а ежегодный рост коммунальных платежей и вовсе делает его нерентабельным. В то время как финансовые инструменты только тогда считаются эффективными, когда генерируют прибыль. В отношении недвижимости — вопрос очень спорный, поэтому инвестировать в недвижимость для сохранения личных сбережений давно невыгодно.
«Инвестиции в недвижимость давно являются дискуссионным вопросом, более того, в 2022 году все чаще стал подниматься вопрос эффективности сдачи жилья в аренду. Известные экономисты против такого вида получения дохода, поскольку дохода в принципе нет. Для молодой пары я бы однозначно рекомендовала арендовать квартиру в Челябинске, а не торопиться оформлять ипотеку. Аренда квадратных метров гарантирует им высокую мобильность, скорость в принятии решений по выбору работы — сегодня это одни из ключевых факторов на рынке труда. К тому же для молодой семьи, имеющей невысокий совокупный доход, аренда является более посильной для семейного бюджета», — считает преподаватель челябинского регионального центра финансовой грамотности Надежда Калмакова.
При средней арендной плате за «однушку» 15 тыс. рублей в Челябинске, семейной паре необходимо зарабатывать порядка 60 тыс. рублей, чтобы грамотно распределять расходы семейного бюджета.
«Ипотека в молодой семье всегда большие риски для ее будущего, поскольку для стабильности ежемесячных выплат молодым порою приходится экономить на походах в кино, кафе, путешествиях, а иногда отказывать себе в покупке модной одежды и обуви. Это опасная экономия, которая может со временем спровоцировать депрессию, семью привести к разводу. Финансовые аналитики рекомендуют 25% семейного бюджета направлять на досуг и отдых», — уточняет Надежда Калмакова.
По ее словам, семьям с маленьким ребенком необходимо перед покупкой недвижимости рассчитать доходы и расходы на листе бумаги.
«При покупке двухкомнатной квартиры ежемесячный платеж по ставке 5,7% годовых составит порядка 20 тыс. рублей. Если семейный бюджет — 70 тыс. рублей и выше, то можно начинать думать об ипотеке. Если доходы ниже — только аренда квартиры», — рекомендует она.
